Das Ende des Eigenmietwertes: Was die Schweizer Steuerreform für Sie bedeutet

Am 28. September 2025 stimmten die Schweizer Stimmberechtigten einer wegweisenden Reform zu, die die Besteuerung von Wohneigentum grundlegend verändern wird. Jahrzehntelang mussten Hausbesitzer Steuern auf einen fiktiven Mietwert zahlen – ein theoretisches Einkommen für das Wohnen im eigenen Haus. Zwar wird dieser nun abgeschafft, doch im Gegenzug gehen einige wichtige Steuervorteile verloren. Hausbesitzer müssen daher jetzt handeln, um sich auf das neue System vorzubereiten, das voraussichtlich 2028 in Kraft treten wird.

Die Kernänderung: Abschied vom fiktiven Mietwert

Die wichtigste Änderung besteht darin, dass der Eigenmietwert für selbstgenutzte Haupt- und Zweitwohnungen vollständig abgeschafft wird. Sie werden nicht mehr auf „Mieteinnahmen“ besteuert, die Sie nicht erhalten. Diese Änderung gilt jedoch nicht für vermietete Immobilien; diese werden weiterhin auf Basis der tatsächlichen Mieteinnahmen besteuert.

Die Kosten der Reform: Wegfallende Steuerabzüge

Um den Verlust an Steuereinnahmen aus dem Eigenmietwert auszugleichen, kürzt die Regierung mehrere gängige Abzugsmöglichkeiten für selbstgenutzte Immobilien:

• Instandhaltung und Versicherung: Die Abzüge für Instandhaltungs-, Versicherungs- und Fremdverwaltungskosten werden auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene für selbstgenutzte Wohnhäuser abgeschafft.

• Energiesparmassnahmen: Diese Steuervergünstigungen werden auf Bundesebene abgeschafft. Die Kantone können jedoch selbst entscheiden, ob sie diese bei kantonalen und kommunalen Steuern beibehalten, wodurch ein „Hybridsystem“ entsteht.

• Schuldzinsen: Das derzeitige System erlaubt den Abzug privater Zinsen bis zur Höhe der steuerpflichtigen Kapitalerträge zuzüglich eines zusätzlichen Betrags von CHF 50.000. Nach dem neuen Gesetz entfällt dieser allgemeine Abzug.

Sonderregeln für Zinsen und Hypotheken

Die Reform führt spezifische Beschränkungen für Zinsabzüge ein, die sich auf Ihre Schuldenverwaltung auswirken werden:

• Erstkäufer: Es gibt eine Vergünstigung für diejenigen, die ihre erste selbstgenutzte Immobilie erwerben. Sie können die Hypothekenzinsen zehn Jahre lang absetzen, allerdings ist der Betrag begrenzt (z. B. CHF 10.000 für Ehepaare) und verringert sich jährlich um 10 %.

• Mietobjekte: Vermieter können Zinsen weiterhin absetzen, jedoch nur anteilig. Der absetzbare Betrag richtet sich nach dem Verhältnis des Immobilienwerts zum Gesamtvermögen des Vermieters. Macht Ihre Mietimmobilie beispielsweise 35 % Ihres Gesamtvermögens aus, können Sie nur 35 % Ihrer gesamten Schuldenzinsen absetzen.

Gewinner und Verlierer

Die Auswirkungen dieser Reform hängen stark von der individuellen Finanzstruktur ab:

• Gewinner: Am meisten profitieren Eigentümer mit niedrigen oder gar keinen Hypotheken, da sie die fiktive Mietwertsteuer verlieren, aber ohnehin nicht viele Zinsabzüge in Anspruch genommen haben.

• Verlierer: Hausbesitzer mit hohen Hypothekenschulden müssen mit einer höheren Steuerbelastung rechnen, da die Zinsabzüge wegfallen. Auch Eigentümer älterer oder schlecht instand gehaltener Immobilien sind benachteiligt, da sie Renovierungskosten nicht mehr von ihrem Einkommen absetzen können.

Strategischer Aktionsplan: Was ist vor 2028 zu tun?

Da das neue Gesetz voraussichtlich erst 2028 in Kraft treten wird, raten Experten dazu, dieses „Zeitfenster“ zu nutzen, um die eigene Steuersituation zu optimieren:

1. Schnellrenovierungen: Führen Sie grössere Instandhaltungs- oder Energiesparprojekte vor der Systemumstellung durch, um sicherzustellen, dass diese weiterhin steuerlich absetzbar sind.

2. Staffeln Sie Ihre Investitionen: Um den Steuervorteil zu maximieren und die Steuerprogression zu brechen, sollten Sie erwägen, grössere Renovierungen über die nächsten drei Jahre zu verteilen (z. B. 2025–2027).

3. Überprüfen Sie Ihre Hypothek: Analysieren Sie, ob eine Tilgung Ihrer Hypothek sinnvoll ist. Wenn Ihre Anlageerträge höher sind als Ihre Hypothekenzinsen, kann die Beibehaltung der Schulden weiterhin vorteilhaft sein, doch der Wegfall der Steuerabzugsfähigkeit verändert die Rechnung.

4. Stockwerkeigentümer: Wenn Sie einer Wohnungseigentümergemeinschaft angehören, sollten Sie jetzt Ihre Beiträge zum Renovierungsfonds erhöhen, da diese Beiträge nach den geltenden Bestimmungen oft noch steuerlich absetzbar sind.

Eine hilfreiche Perspektive: Stellen Sie sich das aktuelle Steuersystem wie einen schweren Rucksack vor, den Sie tragen müssen (den Eigenmietwert). Sie dürfen jedoch Gegengewichte (Abzüge für Zinsen und Reparaturen) in Ihre Taschen packen, um das Gleichgewicht zu halten. Die Reform entfernt zwar den Rucksack, leert aber auch Ihre Taschen. Wenn Ihr Rucksack sehr leicht war, Ihre Taschen aber mit Gewichten gefüllt waren, könnten Sie nach Einführung des neuen Systems tatsächlich das Gleichgewicht verlieren. Eine frühzeitige Überprüfung Ihrer finanziellen Situation ist daher unerlässlich, um stabil zu bleiben.